今年も確定申告の時期になりました。
この時期には通常の相続税申告以外に相続した財産を売却（譲渡）した方のお手伝いをしています。
そこで今日はマイホームを譲渡した場合の申告について記載します。

譲渡所得・譲渡損失とは？

譲渡価額から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、生じる利益を譲渡所得といい、逆に生じた損失を譲渡損失といいます。
譲渡所得が生じた場合に確定申告が必要なことは広く知られていますが、実は譲渡損失が生じた場合でも確定申告を行うことで税務上有利になることがあります。

 
この譲渡所得・譲渡損失を計算するうえでポイントになるのが取得費です。
マイホームの売却時に、購入時の売買契約書等が手元にあれば取得費は明確ですが、代々受け継がれているものや購入時期が古いものなど、取得費が判明しないケースも少なくありません。
取得費が不明な場合は、一般的に「譲渡価額の5％」を概算取得費として計算することになりますが、これでは実際の購入額よりも低くなる可能性が高く、税務上不利になる恐れがあります。
そこで将来の売却に備え、マイホーム購入時の資料を保管しておくことが大切です。

また、発生した譲渡所得・譲渡損失を税務上有利にしてくれる特例がいくつか存在します。
いずれも使用するためには様々な要件を満たす必要がありますが、ここで簡単にご紹介します。

譲渡所得が発生した際に使用できる特例は？

マイホームを譲渡し、譲渡所得が発生した場合に使用できる特例は以下のとおりです。

１．居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
→所有期間に関係なく、発生した譲渡所得から3,000万円を控除できます。

２．居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）
→長期に渡って所有していた場合（所有期間が10年を超えるもの）、発生した譲渡所得は通常の税率よりも低い税率で計算されます。

３．特定の居住用財産の買換えの場合の特例
→長期に渡って所有し、かつ居住していたマイホームを譲渡した年の前年から３年以内に買換えした場合（所有・居住期間が１０年を超えるもの）、発生した譲渡所得の課税を先送りできます。

特例のうち、1と2は併用が可能ですが、3については選択適用になるため、税額を計算したうえで有利になる方を選択します。
（3を使用すると1と2は使用できません。）

なお、亡くなった方のマイホームを譲渡した場合には、「被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

こちらの記事でも紹介しております。
相続した実家の処分は計画的に～空き家特例について～

譲渡損失が発生した際に使用できる特例は？

マイホームを譲渡し、譲渡損失が発生した場合に使用できる特例は以下のとおりです。

１．居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
→特定の居住用財産を買換えた場合に、一定の要件を満たすと、発生した譲渡損失を他の所得（土地・建物の譲渡による所得以外）と損益通算及び繰越控除ができる。

２．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
→特定の居住用財産を譲渡した場合に、一定の要件を満たすと、発生した譲渡損失（住宅ローンの残高から譲渡価額を除いた金額が上限）を他の所得（土地・建物の譲渡による所得以外）と損益通算及び繰越控除ができる。

以上がマイホームを譲渡した際に使用できる特例でした。

換価分割と譲渡所得の特例について

相続の場面では、亡くなった方のマイホームを相続人間で公平に分けるために★換価分割を行うことがあります。

 
しかし、この換価分割には注意が必要です。
実は譲渡所得の特例が適用できるかどうかで、相続人の最終的な手残り額（納税後の金額）に差が生まれてしまうケースがあります。

例えば、亡くなった方と同居していた相続人は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が受けられますが、別居していた相続人はこの特例が使用できません。
せっかく公平に相続財産を分割したつもりでも、所得税によって結果的に不公平が生じてしまいます。

このように遺産分割をする際には、相続税だけではなく所得税まで見据えたシミュレーションが欠かせませんが、これらを考慮したうえで遺産分割をすることは難しく、譲渡所得・譲渡損失の特例は要件が複雑なため使用する場合には注意が必要です。
マイホームを売却された場合には、ぜひ一度専門家へご相談ください。