被相続人が賃貸アパートを所有していた場合、その敷地の相続税評価額を算出する際には下記の通り計算されます。

貸家建付地の価額＝自用地価額－自用地価額×借家権割合×賃貸割合

計算式だとわかりづらいですが、更地で所有しているよりも賃貸物件の土地の方が相続税評価額は低くなります。

これは賃貸に使われている土地は借家権などがあるため土地を簡単に処分できず財産的な価値が更地に比べて低いためです。

また、空室だらけのアパートもあれば満室のアパートもありますからそのような個別の状況を反映させるために「賃貸割合」というものが計算式に組み込まれています。

これは賃貸物件の全体のうちどれだけ賃貸しているかの割合になります。

実務上もよくありますが、この賃貸割合は被相続人の死亡日により集計するため一時的に空室があった場合には割合が低くなり、相続税評価額が高くなってしまいます。

そこで国税庁の質疑応答事例に、「課税時期に一時的に賃貸されていなかったと認められる場合にはその空室部分は賃貸割合に含めてよい」との記載があります。

一時的な空室と認められるためには下記がポイントとなります。

➀死亡日前に継続的に賃貸されていた

②退去後に速やかに新たな入居者を募集が行われている

③空室期間が死亡日前後の1ヶ月程度であること

 

また、上記の該当の有無のみで判断すること無く事実関係から総合的な判断が必要となります。

判断が難しいため専門家に相談することをお薦めします。

 

執筆者：阿部　拓未