地積規模の大きな宅地の評価について

一定の要件を満たす500㎡以上(三大都市圏以外は1,000㎡以上)の土地については「広大地補正」という調整により土地の評価減をすることができました。ただし、この広大地を満たすかどうかの基準があいまいだったため、その基準を明確化することにより使いやすい制度へと改正されました。
従前の「広大地補正」に比べると減額率の最大値は少なくなりましたが、要件が緩和されたことにより広い方が使いやすい制度となっています。

広大地による評価減の趣旨と改正の背景

一般に宅地を保有していると言ってもそれは自宅の土地なのかマンション用の土地なのか、さらには農地なのかなど保有している面積はそれぞれ異なるかと思われます。
大きな土地であればそれはそれで使い道の選択肢が広まりますが、例えば戸建て住宅のように分譲して販売するというときは土地の一部を潰して道路をつくらなければ家を建てることができないというケースもあります。この場合、土地を利用できると思って相続したにも関わらず道路のような公共的なものにするのであればその部分について支払った相続税は何のために支払ったのかが分からなくなってしまいます。
そこで、相続した土地について一定の面積以上のものであり、その最も有効的な活用(分乗して区画販売するなど)をするときに潰れ地が生じるのであれば土地の評価額に下げて申告することができます。
ただ、この「最も有効的な活用」というのが曖昧な表現であるため、納税者と税務当局において争いに生じるケースも度々ありました。納税者としては「道路をつくって区画販売した方が有効活用できる」と判断しましたが、税務当局においては「土地の一部を潰して道路をつくらなくても分乗して販売することはできるから評価を下げて申告することは認めない」という形です。そこで、平成30年1月1日以後開始の相続より、この曖昧な表現を改めて明確な基準(要件)を設けることにより評価額を下げることが可能となりました。

地積規模の大きな宅地とは

三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の宅地で一定の条件(市街地調整区域に所在する宅地ではないなど)を満たした宅地をいいます。

評価方法

「路線価×奥行価格補正率×不整形地などその他の補正率×規模格差補正率×地積」によって評価を行います。

規模格差補正率

地積規模の大きな宅地の地積に応じ、一定の算式により補正率を求めます。
例えば三大都市圏において1,000㎡の宅地については、(1,000㎡×0.90+75)/1,000㎡×0.8=0.78となります。地積に応じて算式が異なりますので注意が必要です。

広大地からの主な改正ポイント

①客観的な面積によって計算することができるようになりました。
従前のように潰れ地や土地の有効活用についての検討が不要となっています。

②対象が路線価地域における「普通商業・併用住宅地区」若しくは「普通住宅地区」に所在する宅地に限定されました。
従前は大規模工業用地を除くとだけ規定されていましたが、これよりも限定されることとなります。

③容積率が400%(東京23区は300%)未満であればマンション適地でも適用できるようになりました。
「マンションを建築するのに適した宅地である場合は潰れ地が生じないため広大地補正は適用できない」とされていましたが、これも曖昧な判断を避けるために容積率を基準として適用の有無を判断することとなりました。

④開発行為の必要性がなくなりました。
土地を有効利用するための分譲宅地とする場合に道路をつくらなければならないなどにより潰れ地が生じることが広大地補正を適用するためのポイントでありましたが、これも前述と同様に曖昧な表現であるためこの要件がなくなりました。

さいごに

要件が緩和されたことによりこの評価減を使える方が増えると予想されます。従前の広大地補正よりも減額率は少なくなっていますが納税者と税務当局における余計な争いがなくなる点については良いことだと思われます。