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相続開始直前の賃貸不動産購入は小規模宅地の特例が適用できない?

平成30年税制改正において、平成30年4月1日以降の相続発生から、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は小規模宅地特例の貸付事業用宅地等の対象外とされました。 
 
これまでは、相続開始直前でも被相続人になる方が不動産を購入して貸し付けした場合、貸付事業用宅地等として200㎡までの土地について50%の減額が認められていました。 
 
これが、相続税対策の意図があってもなくても、相続開始前3年以内に新たに不動産貸付事業を始めた場合、小規模宅地特例の適用が受けられなくなってしまいました。
以下、具体例を示して簡単にご説明します。 
 

平成30年8月1に父(被相続人)が亡くなったケースで考えてみます。

 
 

1.それまで不動産賃貸業をしていなかった父が相続開始前の平成30年6月に不動産を購入していた場合

 
→この場合は、平成30年4月1日以後、かつ、相続開始前3年以内に新たに貸付事業用の不動産購入をしているため、小規模宅地特例の適用は受けられません。 
 

2.それまで不動産賃貸業をしていなかった父が相続開始前の平成30年3月に不動産を購入し、貸付けしていた場合

 
→この場合は、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めていますが、平成30年3月以前に不動産購入して貸付けしているため、小規模宅地特例の適用が受けられます。 
 

3.既に父が不動産賃貸業をしており、相続開始まで3年超にわたり事業的規模※で不動産賃貸業をしていた父が平成30年6月に不動産を追加で1物件購入した場合

 
→この場合は、相続開始前3年より前に事業的規模で不動産賃貸業をしていたため、当該物件のみならず、相続開始直前の平成30年6月に購入した物件についても小規模宅地特例の適用が受けられます。 
 
事業的規模か否かは、一般的には5棟10室基準(戸建てだと5棟以上、集合住宅だと10室以上)により判定します。 
 
このように、相続開始前に駆け込みで不動産を購入して相続税を減らす手法に一定の制限が入りました。 
小規模宅地特例の適用の可否は、相続税額に大きな影響を与えますので、税理士等の専門家に事前にしっかり相談されることをお勧めします。 
 
札幌市を含む北海道エリアで相続税に関するご相談はFUJITA税理士法人までお気軽にお問い合わせください。 
 
執筆者:税理士 藤田賢

2018/08/16カテゴリー:

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