土地の評価方法について(広大地)

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今回は土地の評価額を最大で65%減額できる広大地と言われる評価方法についてご説明します。

簡単に言うと、(1,000㎡以上など)土地が広すぎて使いにくい場合は評価を減額してあげますという制度です。

広大地の適用可否の判定は曖昧な部分が多く、難易度が高いので慎重に判断する必要がありますが、適用できる場合には大幅に評価減できる可能性がありますので非常に重要な論点になります。

 

1.広大地とは

 

広大地の定義として、国税庁のHPに下記のとおり記載されています。

 

「広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものをいいます。

ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは除かれます。」

 

非常にわかりにくいですね。もう少し具体的にいいますと、下記の全てに該当する場合は広大地として評価減できる可能性が高いです(絶対的なものではなくあくまで目安です)。

 

①大規模工場用地に該当しない。

工場用地で5万㎡以上のもの(路線価地域では大工場地区のみ)は広大地に該当しません。

 

②マンション適地に該当しない。

マンションを建設するのに適している土地は広大地に該当しません。通常、容積率が300%以上の土地はマンション適地と判定されます。

 

③その地域における標準的な宅地の地積に比して地積が著しく広大であること。

通常、北海道では地積が1,000㎡以上のときは著しく広大であると判断されます。

 

④戸建住宅分譲用地として開発する場合、経済的に最も合理的に開発するなら道路の開設が必要となる。

広大地とは土地が広すぎて使いにくい場合に評価減できるものですので、広い場合でも間口が広く奥行が狭い場合や2つ以上の道路に接している場合など、道路を開設しなくても戸建分譲用地として合理的に区画割りして有効活用できる場合は広大地に該当しません。

 

2.評価方法

 

広大地に該当する場合の評価額は、下記のようになります。

 

路線価×広大地補正率(0.6-0.05×広大地の地積/1,000㎡)×地積

 

例えば、評価対象地が1,500㎡の場合、広大地補正率は0.6-0.05×1,500㎡/1,000㎡=0.525になります。

この場合、広大地の適用の有無によりどれくらいの差がでるのか路線価を10万円として計算してみます。

 

①広大地を適用しなかった場合(地区区分や奥行距離などを加味する前)

10万円×1,500㎡=1億5千万円

 

②広大地を適用した場合

10万円×0.525×1,500㎡=7,875万円

 

③評価差額(①-②)

7,125万円

 

これだけ評価額が変わると納税額に与える影響も大きくなります。

 

3.さいごに

 

広大地の適用について、上記1に記載したものは絶対的な判定基準ではなく、対象地について個別具体的に、かつ、総合的に判断する必要があります。

判断が難しいだけに、広大地を適用できるのに適用していない申告書も見受けられます。

そのような場合は、更正の請求という制度により当初申告から5年以内であれば納めすぎた税金を返してもらうことができます。弊社でもこの制度により還付に成功した実績がございます。

 

札幌市を含む北海道エリアで相続税に関するご相談はFUJITA税理士法人までお気軽にお問い合わせください。

 

執筆者:税理士 佐藤友一