日本の資産家の保有財産の大部分が不動産であり、当然相続税申告における財産比率において不動産の占める割合は高くなっています。そのため、相続税申告において、土地の評価減の特例措置である小規模宅地の特例は避けて通れない内容となっています。しかし、この小規模宅地の特例ですが、要件が複雑かつ頻繁にマイナーチェンジされているため、いざ使用する際は適用要件の確認が必須です。

今回は小規模宅地の中でも注意が必要な貸付事業用宅地等の改正論点を確認いたします。

 

効果

貸付事業用宅地等は限度面積200㎡において、土地の相続税評価額を50％減額できる特例です。限度面積については注意点があり、貸付事業用宅地等以外の例えば特定居住用宅地等も使用する場合は下記の計算式によって限度面積が決まります。ですので、複数の土地がある際はどの土地に対して小規模宅地の特例を使用すれば有利になるかを考えて選択適用する必要があります。

 

限度面積：（①＋②）×200/400＋④×200/330＋③<=200㎡

※①特定事業用宅地等

②特定同族会社事業用宅地等

③貸付事業用宅地等

④特定居住用宅地等

 

適用要件

簡単に言えば、被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等で、①事業承継要件、②保有継続要件、を満たす必要があります。

①事業承継要件：申告期限まで引き続きその貸付事業を行っていること。申告期限（相続開始日から10カ月後）まで相続人は大家業を続けている必要があります。

②保有継続要件：申告期限までその宅地を保有していること。申告期限までにその宅地を売却した場合は適用除外となってしまいます。

 

平成30年4月以降の相続開始案件については上記内容に加え、「3年以内貸付宅地等」が適用除外となりました。「3年以内貸付宅地等」とは、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供した宅地のことです。例えば2018年5月に購入した貸付戸建について、2019年7月に相続が開始した場合がこれに該当します。

ただし、例外措置も2つ設けられております。

例外①：平成30年4月1日より前に貸付事業のように供された宅地については「3年以内貸付宅地等」に該当しません。この改正以前に貸付事業を始めた方に不公平となるからです。なので、平成30年4月1日より前に貸付事業をしている宅地については、「3年以内貸付宅地等」の論点は気にする必要はありません。

例外②：相続開始前3年以前から事業的規模で貸付事業をやっていた場合は「3年以内貸付宅地等」に該当しません。過度な相続対策を封じ込める意味合いが強い改正ですが、事業規模で貸付事業を継続して行っていた場合、単なる相続対策だけではないと考えられるためです。なお、事業的規模について国税庁は明確な見解を示していませんが、一般的には所得税法同様、5棟10室基準が妥当だとされています。

 

小規模宅地の特例に限らず、租税特別措置法（要するに特例です）は適用要件が複雑かつマイナーチェンジが多いため、使用する際は国税庁のHPをよく確認の上、できれば専門家に相談することをお勧めいたします。