親が亡くなった際に不動産を相続しないケースは少ないと思われます。
相続税の申告が必要か不要かは別として、不動産を相続する際には注意点がいくつかあるため、そのあたりの情報をまとめてみたいと思います。
■遺産分割方法
遺産分割は被相続人の意思を反映させ、その上で相続人全員が満足できる内容となることが一番大切となります。ただし、下記の点は考慮した上で分割協議を行うことをおすすめいたします。
1. 共有は避けること
相続財産の中で１つの土地の評価額が占める割合が高い場合、その他の財産で調整することができず、土地を相続人間で共有するケースがあります。結論を申し上げると、土地・家屋の共有持ち分はおすすめしません。その主な理由は下記となります。
- 共有した土地を売却等処分する場合に共有者全員の承諾と手続きが必要となり、特に年数が経過し疎遠となっていた場合にうまくいかないケースが多い
- 相続人が亡くなった際に元々の土地の共有持ち分が更に細分化されてしまい、面識のない共有者となってしまうことで共有名義の解消が将来的にどんどん複雑になってまう。
2. 換価分割、代償分割も有効
相続財産の中で１つの土地の評価額が占める割合が高く、その他の財産で調整できない場合、換価分割や代償分割も分割方法として検討することをおすすめいたします。
換価分割とは、相続財産としての土地・家屋の売却金額から諸経費を差し引いた残額を相続人間で分割する方法となります。仮に子3人で3分の一ずつ分割した場合、売却に伴う手続きを代表者がおこなうことができ、かつ手残り金額を3人平等にすることができるため、比較的使い勝手のいい分割方法となります
代償分割とは、相続人の一人が特定の土地などを相続する代わりに、他の相続人に対し現金等の代償金を支払う分割方法となります。一般的に土地の相続税評価額は時価よりも少なく評価されるため、代償分割では土地の時価評価と、相続税評価額と時価評価額との差額分の税金負担を巡り、協議が複雑となる傾向にあります。そのため、代償分割の場合、税理士等の専門家が相続人の希望に沿った分割方法を提案することが望ましいと考えられます。
■相続登記
不動産を相続する場合、後々問題を起こさないために、法務局で相続人の名義に相続登記する必要があります。相続登記では、下記「必要な書類」を「登記申請書」に添付し、法務局の窓口でおこなうことになります。
1. 必要な書類
下記の書類が必要となります。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票（除票）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続する方の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書（固定資産税納付書でも可）
- 遺産分割協議書
2. 登記申請書の作成・申請
上記「必要な書類」を基に登記申請書を作成することとなります。登記申請書は決まったフォーマットはありませんが、記載すべき必要事項は決まっています。下記法務局URLで主な様式を知ることができるため、参考になります。また、法務局窓口で作成した申請書に関するアドバイスを受けることもできるため、活用することをお勧めいたします。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
■土地を含んだ相続税申告の際の注意点
相続財産として不動産を評価する際には数多くの注意点があります。一般的な「路線価×地積」の評価方法では場合によっては何百万、何千万円もの税金を多く納めることとなりかねません。
また、土地を相続した場合、相続税申告後に使える下記税制上の優遇措置があるため、その活用もあらかじめ検討・計画しましょう。
①取得費加算の特例
相続した財産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、その相続人の相続税のうち一定額を売却財産の取得費に加算することができるという趣旨の特例が相続税の取得費加算の特例です。一般的に高額となる譲渡所得税を抑えることができる優遇措置となるため、売却を検討する場合は相続税の申告期限から3年以内を一つの目安としましょう。
②空き家特例
相続開始日から3年を経過する日の属する12月31日までに、亡くなった方が住んでいた家屋を相続した相続人が、その家屋（耐震性のない家屋は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地も含みます）又は家屋を取り壊した土地を譲渡した場合に、その家屋・土地の譲渡所得から3000万円を特別控除することができるという特例です。短期譲渡所得の場合、最大1,170万円（所得税・住民税合計39％として算出）の節税ができる優遇措置となるため、こちらも売却を検討する際は慎重に検討しましょう。
